Gewerbefläche revitalisieren – in Elmshorn ist es gelungen

Frei verfügbare Gewerbeflächen werden immer knapper. Die Revitalisierung von Industriestandorten ist für Städte und Gemeinden deshalb ein wichtiges Thema. Die Stadt Elmshorn liefert dazu ein gelungenes Best-Practice-Beispiel.

Aus ehemaligem döllinghareico-Areal wurde Gewerbepark B HUB

Eine erfolgreiche Revitalisierung setzt die Berücksichtigung der Bedürfnisse aller Beteiligten, eine flexible und zukunftsorientierte Planung sowie eine klare rechtliche und wirtschaftliche Grundlage voraus. Nur so kann ein Standort nach- und werthaltig wiederbelebt werden. Wie eine Revitalisierung gelingen kann, hat die Stadt Elmshorn in Kooperation mit der BREMER Projektentwicklung GmbH und der Hagedorn Revital GmbH gezeigt.

Aus dem ehemaligen, 40.800 Quadratmeter großen Areal der Firma döllinghareico am Fuchsberger Damm im Norden der Stadt ist der „Gewerbepark B HUB“ entstanden.  Das Elmshorner Unternehmen Drei-D Direktwerbung GmbH & Co. KG (siehe Porträt in dieser WEP Report-Ausgabe) hat dort bereits seinen neuen Standort gefunden. Für ein bis zwei weitere Firmen ist noch Platz.

Der WEP Report hat mit Angelika von Bargen, Wirtschaftsförderin bei der Stadt Elmshorn, und Lisa Popp, verantwortliche Projektentwicklerin bei BREMER, über das Revitalisierungsprojekt gesprochen.

WEP Report: Frau von Bargen, warum war die Revitalisierung des döllinghareico-Areals für die Stadt Elmshorn relevant?

von Bargen: Frei verfügbare Gewerbeflächen sind auch in Elmshorn zurzeit knapp. Umso erfreulicher ist es, dass sich ein Investorenkonsortium gefunden hat, um dieses Areal zu revitalisieren. Die Revitalisierung ausgedienter Bestandsflächen zu einer nachhaltigen Baulandentwicklung gewinnt immer mehr an Bedeutung. Der Fokus liegt dabei auf Nachhaltigkeit. Das schont Greenfield Gewerbeflächen, also Gewerbeflächen, die noch nicht bebaut wurden. Im ersten Bauabschnitt ist ein modernes Logistikzentrum in einer 7.500 Quadratmeter großen Halle entstanden. Die gesamte Immobilie soll zertifiziert werden nach dem Goldstandard (2023) der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen.

WEP Report: Welche Erfahrung und Kompetenz hat Elmshorn für Revitalisierungsprojekte?

von Bargen: Einige! Elmshorn ist die größte Stadt an der Westküste und weist einen hohen Bebauungsgrad auf – hat also entsprechend wenig frei verfügbare Flächen. Insofern sind Entwicklungsareale wie diese Revitalisierungsfläche von großer Bedeutung. Es kommt immer wieder vor, dass Immobilien veräußert werden und somit eine neue, gegebenenfalls andere Nutzung erhalten. Dies ist für unsere Bauverwaltung normale Praxis.

WEP Report: Wer hat das Areal von wem erworben, Frau Popp?

Popp: döllinghareico gehört seit 2016 zu der Tönnies Gruppe, von der wir das Grundstück auch direkt erworben haben. Eigentümergesellschaft ist jetzt die „Projektgesellschaft Fuchsberger Damm mbH“. Die Gesellschafter sind zu je 50 Prozent die Hagedorn Revital GmbH und die BREMER Projektentwicklung GmbH. Hagedorn ist Deutschlands führendes Abbruchunternehmen und BREMER ist im schlüsselfertigen Bauen mit Stahlbetonfertigteilen einer der Marktführer in Deutschland.

WEP Report: Sind die vorhandenen baulichen Anlagen abgerissen worden? Und gab es Probleme, zum Beispiel eine Bodenbelastung?

von Bargen: Zur ersten Frage: Ja, der Rückbau wurde von der Hagedorn Unternehmensgruppe durchgeführt, die einen großen Fokus auf Nachhaltigkeit legt. So wurde der angefallene Bauschutt bereits auf der Baustelle recycelt und zur Geländeauffüllung wiederverwertet. Zur zweiten Frage: Nein, keine Probleme, der Boden war in Ordnung.

WEP Report: Wie war der Zeitplan für das Projekt?

Popp: Wir haben einen straffen Zeitplan erfolgreich realisiert: Erwerb im Januar 2023, Erteilung der Baugenehmigung im Dezember 2023, Start der Abbrucharbeiten im Juli 2023, Start des Hochbaus im Juni 2024. Fertigstellung und Übergabe als Mietobjekt an drei-d im März 2025. Das war möglich, weil wir die Synergien aus beiden Investorenhäusern - Hagedorn und BREMER – optimal genutzt haben und auch die Stadt Elmshorn mit uns an einem Strang gezogen hat.

WEP Report: Was waren besondere Herausforderungen?

Popp: Die Herausforderung war, die Bedürfnisse der verschiedensten Akteure im Rahmen der Entwicklung – also Bauantrags-, Abbruch- und Hochbauphase - zu bedienen. Zu berücksichtigen waren erstens der Natur- und Umweltschutz mit Nist- und Artenschutz, Baumerhaltung und Neubegrünung. Zweitens die Anwohner hinsichtlich des Schutzes vor Lärm und Staubentwicklung sowie stetigen Informierens zum Investorenkonsortium und dem Bauvorhaben. Und drittens die Behörden, wo es um das Einhalten aller baurechtlichen Vorschriften sowie Regularien unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten in einem Bestandsgebiet ging.

WEP Report: Wie geht man ein solches Projekt an und was waren die wichtigsten Schritte?

Popp: Aus Projektentwicklersicht ist es wichtig, die Lage, die baurechtlichen Gegebenheiten und die Marktfähigkeit für Vermietung und Verkauf zu prüfen. Sind die Ergebnisse positiv, wird die Projektkalkulation als Grundlage für den Ankauf erstellt. Dieses Projekt hielt allen Betrachtungen stand, deshalb haben wir es in die Hand genommen.

von Bargen: Bei der Stadt Elmshorn erkundigt sich ein Projektentwickler in der Regel zunächst nach den planungsrechtlichen Möglichkeiten, da dies für die Kalkulation eines Projektes essentiell ist. Für uns stellt so ein Revitalisierungsprojekt ein normales Verfahren im Baubereich dar, in das alle Fachämter innerhalb der Elmshorner Bauverwaltung involviert sind. Die Baugenehmigung wird durch die Bauaufsichtsbehörde erteilt, die auch bei uns im Rathaus angesiedelt ist. Das sorgt durch kurze Abstimmungswege im Haus in der Regel für einen effizienten Genehmigungslauf. Darüber hinaus sind zum Beispiel überregionale Fachbehörden, wie die Untere Bodenschutzbehörde und das Landesamt für Umwelt, einzubinden.

WEP Report: Würden Sie von einer gelungenen nachhaltigen und werthaltigen Revitalisierung sprechen?

von Bargen: Unbedingt! Die Anforderungen sind heute anspruchsvoll – was auch immer von den Gegebenheiten der Fläche abhängt. So sind zum Beispiel Themen der Oberflächenentwässerung zu bearbeiten. Die Neubauten im Rahmen der Revitalisierung werden nach neuesten Standards geplant. Die Unternehmen achten aus eigener Motivation auf Nachhaltigkeitsthemen, das macht sie für Kunden, Lieferanten und Mitarbeitende interessant.

Popp: Und wie schon gesagt: Wir haben hier die Synergien und Expertisen von Hagedorn und BREMER optimal genutzt. Die Wertschöpfung speiste sich vom Abbruch inklusiv Recycling durch Hagedorn bis zum Hochbau durch BREMER.

WEP Report: Wer hatte die Idee, drei-d dorthin umzusiedeln?

Popp: Dies war ein Zusammenspiel aus dem Flächengesuch von drei-d, der Verfügbarkeit des Standortes sowie der Vernetzung der Parteien durch die Wirtschaftsförderung der Stadt Elmshorn. Die Vermarktung oblag und obliegt weiterhin der BREMER Projektentwicklung GmbH und der Hagedorn Revital GmbH. Gemeinsam mit der Wirtschaftsförderung tauschen wir uns regelmäßig aus und stimmen uns ab. Mit den Treffen vor Ort in Elmshorn, aber auch durch die Abstimmungen der Geschäftsleitungen mit der Stadt Elmshorn während der Expo Real-Messe in München haben wir eine vertrauensvolle Verbindung aufgebaut.

WEP Report: Was ist mit dem bisherigen drei-d Standort passiert?

von Bargen: drei-d hatte in Elmshorn fünf Betriebsstandorte. Die wurden komplett an den Fuchsberger Damm verlegt. Dort hat das Unternehmen von seinen Partnern auf langfristiger Mietbasis ein individuell angepasstes Logistikzentrum nach modernstem Stand erhalten. Die frei gewordenen, bisherigen drei-d Standorte sind weitestgehend nachgenutzt. Auch dabei konnte die Wirtschaftsförderung unterstützen.

WEP Report: Welche weitere Ansiedlungsmöglichkeit besteht jetzt noch im Gewerbepark B HUB?

Popp: Verfügbar sind noch zu errichtende 14.400 m² Hallenfläche, aufgeteilt in zwei Hallenkörper plus Mezzaninefläche (Anm. d. Red.: Zwischengeschossfläche), die wahlweise zu Büroflächen ausgebaut oder als Lagermezzanine genutzt werden kann. Individuelle Wünsche potentieller Mieter können berücksichtigt werden. Gern können mich Interessenten über meine Handy-Nummer 0170 - 3762521 oder meine E-Mailadresse L.Popp@bremerbau.de ansprechen.